Dal 20 novembre 2026 Airbnb cambia le regole su cosa un host può chiedere ai propri ospiti. Niente più telefono, email o documenti richiesti "per sicurezza", salvo eccezioni precise.
In Italia la situazione è particolare: la legge ci obbliga già a identificare gli ospiti. Ecco cosa cambia davvero e cosa fare prima della scadenza.
1. 📅 Da quando valgono le nuove regole
Le nuove regole si applicano alle prenotazioni ricevute dal 20 novembre 2026 in poi. Per quelle fatte prima resta valida la versione precedente della policy.
2. 🚫 Cosa non potrai più chiedere
Durante la prenotazione e durante il soggiorno, non potrai chiedere agli ospiti:
- 📞 Contatti personali: numero di telefono, email, indirizzo di casa
- 🪪 Documenti d'identità: passaporto, patente, foto del documento
- 💳 Dati finanziari, come il numero della carta di credito
- 🔎 Verifiche sui precedenti o sulla situazione creditizia
- 🩺 Dati biometrici o sanitari
Anche i portali wifi che chiedono l'email per collegarsi non sono più ammessi, salvo per hotel e resort.
3. 🛂 L'eccezione che ci riguarda: Alloggiati Web
In Italia chi affitta ha l'obbligo di identificare gli ospiti e di comunicarne i dati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web. Airbnb prevede un'eccezione proprio per i dati richiesti dalla legge.
Quindi puoi continuare a raccogliere i documenti, ma alle condizioni di Airbnb:
- Dichiaralo nella sezione "Richieste" dell'annuncio: quali dati chiedi e perché, in modo che l'ospite lo sappia prima di prenotare.
- Chiedi solo ciò che la legge richiede, niente di più.
- Conserva i dati in modo sicuro e cancellali quando non servono più.
- Tieniti pronto a dimostrarlo: Airbnb può chiederti la prova che l'eccezione si applica.
Fuori da questa eccezione, non puoi tenere una copia del documento, né digitale né cartacea.
4. 🔑 Check-in: il riconoscimento resta di persona
A novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato l'obbligo di identificare gli ospiti di persona, aprendo però a una verifica a distanza in tempo reale. Il semplice keybox, senza nessun riconoscimento, resta escluso.
Per le serrature smart, Airbnb aggiunge una regola: puoi usare un'app di accesso che richiede una registrazione, ma se l'ospite lo chiede devi offrirgli un altro modo per entrare. Prevedilo adesso, non il giorno dell'arrivo.
5. 📝 Contratti e recensioni
Dal 20 novembre puoi chiedere di firmare un contratto solo in alcuni casi: se lo impone la legge o il regolamento del condominio, per un soggiorno di almeno 28 notti, per un servizio facoltativo o per un annuncio Luxe. Il contratto va caricato nell'annuncio prima della prenotazione, senza dati personali, perché è visibile a tutti.
Un punto che molti host sottovalutano: non puoi chiedere agli ospiti Airbnb di lasciare una recensione su un altro sito, Google compreso. Le recensioni Google vanno chieste solo a chi ha prenotato direttamente da te.
✅ La checklist prima del 20 novembre
- Sposta nella sezione "Richieste" l'avviso sui dati per Alloggiati Web, con il motivo
- Verifica di chiedere solo i dati previsti dalla legge
- Decidi come e quando cancelli i documenti raccolti
- Se usi un'app per le serrature o un check-in online, prevedi un accesso alternativo
- Togli dai messaggi automatici ogni richiesta di telefono o email
- Togli ogni invito a lasciare recensioni fuori da Airbnb
- Se usi un contratto, verifica che rientri in un caso ammesso e caricalo senza dati personali
🏠 Cosa significa per la tua attività
Dopo l'aumento delle commissioni, di cui abbiamo parlato in questo articolo sui costi di Booking e Airbnb, Airbnb fa un altro passo nella stessa direzione: l'ospite resta suo. Non avrai più il suo contatto, e i dati raccolti per Alloggiati Web non si possono usare per ricontattarlo: servono solo all'obbligo di legge.
L'ospite diventa davvero tuo solo quando ti trova da solo: cercando su Google, leggendo le tue recensioni, visitando il tuo sito. È lì che conviene investire, senza abbandonare le piattaforme.
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Non siamo avvocati: questo articolo riassume la policy pubblicata da Airbnb e le notizie sulla sentenza del Consiglio di Stato. Per i casi particolari, rivolgiti al tuo commercialista o a un consulente.
Fonte: Airbnb, "Limiting host-imposed contracts and other requirements".
